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Le dispositif PINEL pour les nuls

Lorsqu’on en envisage un premier achat immobilier que ce soit pour investir ou pour y habiter, on entend forcément parler de Pinel, PTZ et de TVA réduite. « Quoi t’as pas encore fait ton Pinel ? »  Comme si l’achat immobilier n’était déjà pas assez stressant et qu’il fallait en rajouter. On a essayé de vous expliquer le fonctionnement de ces 3 dispositifs qui pourront peut-être se révéler intéressants pour vous en fonction de votre situation et de votre projet immobilier. Commençons par le PINEL.

Par Claire Billon, le 21/11/2019

Comment marche le dispositif PINEL ?

Avis aux investisseurs ! Le dispositif Pinel est un dispositif de défiscalisation, c’est-à-dire qu’il permet de d’obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000€ uniquement dans le cadre d’un investissement locatif. Prévu pour booster l’accès au logement dans certaines communes en renouveau urbain, le dispositif est très avantageux car il vous permet d’optimiser votre retour sur investissement. Bonne nouvelle, le dispositif a été prolongé jusqu’à fin 2021. Yallah !

 

À quel type de projet immobilier le dispositif PINEL s'applique t'il ?

En premier lieu, le dispositif PINEL s'applique à un projet immobilier neuf ou alors nécessitant des travaux de rénovation pour au moins 25% du coût total de l'opération. Ensuite, le dispositif PINEL s’applique aux investissements locatifs uniquement car vous devrez alors louer le bien pour résidence principale pour 6 ans minimum. Le loyer sera plafonné en fonction de la commune (qui doit se trouver dans une des zones A, A bis ou B1 – la zone est précisée pour chaque ville Habiliv en dessous du prix/m2).

Enfin, le bien doit être loué à un locataire dont les revenus n’excèdent pas un certain plafond comme ci-dessous :

Foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Personne seule

38 236 

38 236 

31 165 

Couple

57 146 

57 146 

41 618 

+ 1 personne à charge

74 912 

68 693 

50 049 

+ 2 personnes à charge

89 439 

82 282 

60 420 

+ 3 personnes à charge

106 415 

97 407 

71 078 

+ 4 personnes à charge

119 745 

109 613 

80 103 

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 13 341 

+ 12 213 

+ 8 936 

 

Comment calculer la réduction d’impôt ?

C’est bon votre bien est bien éligible PINEL ? Comment calculer la réduction d’impôt et comment la répercuter sur le retour sur investissement de l’opération ? 

Le taux de crédit d’impôt dépend de la durée de location inscrite dans le bail soit : 

  • 12% étalé sur 6 ans
  • 18% étalé sur 9 ans
  • 21% étalé sur 12 ans 

Attention, au maximum le taux de réduction ne peut s’appliquer que sur 300 000€ maximum ou 5 500€/m2.

Voici un exemple concret : nous achetons à Courbevoie un bien de 50m2 pour 320 000€ que nous comptons louer pour 9 ans.

  • le taux de 18% va s'appliquer
  • sur un montant de 275 000€ car avec 6 400€/m2 c'est le plafond 5 500€/m2 qui s'applique
  • le crédit d'impôt sera donc de 49 500€

Le bien va donc réellement nous coûter 270 500€. 

Pour vous simplifier la vie, vous pouvez aussi aller directement consulter le calculateur officiel.

 

Comment calculer la rentabilité de l'investissement immobilier PINEL ?

Tâchons de calculer la rentabilité brute de l'investissement selon la formule : rentabilité brute = loyer sur 1 an / coût d'acquisition du bien.

Si vous avez bien suivi, vous avez retenu que le loyer est plafonné en fonction de la commune :

Zone

Loyer / m2

Zone A bis

17,17 €

Zone A

12,75 €

Zone B1

10,28 €

Courbevoie se trouvant dans une zone A bis, le loyer sera plafonné à 858,5€/mois, soit 10 302€/ans. La rentabilité brute de l'opération sera donc autour des 3,2%. C'est ce chiffre que vous devez retenir pour comparer les opérations immobilières entre elles.

Voilà vous savez tout tout tout sur le Pinel ;-).

Pour un bon investissement, il ne faut pas uniquement regarder le taux de rentabilité. Prendre en compte l'environnement et les futurs projets de la ville est tout aussi essentiel. C'est dans cette logique qu'on a créé Habilv : un guide pour explorer les villes du Grand Paris et savoir où investir. Rendez-vous ici et bonne balade !

 

Par Claire Billon, le 21/11/2019

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