Conseils de pro

Évaluer la faisabilité de son projet immobilier (entretien Familiv)

Vous avez exploré de long en large les villes d’Île-de-France sur habiliv.fr et pensez avoir cerné votre secteur de recherche. Bravo, vous avez accompli une bonne partie du chemin. Reste désormais à analyser de plus près le marché immobilier, affiner vos critères de sélection du bien et voir si ça “match”… ou pas.

Par Claire Belleville, le 03/11/2020

Malheureusement entre désir et réalité, il peut y avoir un fossé.
C’est ce que proposent les chasseurs d’appartement de Familiv, qui débutent toujours chaque dossier de recherche par une analyse fine de la faisabilité.
Entretien avec Gustavo de Familiv qui révèle sa sauce secrète pour mieux orienter votre recherche, gagner du temps et éviter la frustration !

Hello Gustavo, peux tu nous expliquer quels sont les critères d’analyse que vous prenez en compte quand vous évaluer un projet ?

Hello Claire ! En premier lieu, ce qui est essentiel quand nous débutons un projet avec un nouveau client c’est de comprendre ses motivations profondes et cela avant même de s’intéresser aux données factuelles. Il ne faut pas oublier que c’est un projet de vie avant tout. Une fois leurs besoins cernés, nous pouvons nous lancer dans l’étude de faisabilité.

La méthode que nous avons développé se base sur 5 critères : le budget, les délais, la fluidité du marché, la tension du marché et enfin le réalisme des critères de choix.

Le budget : nous analysons l’historique récent des prix du quartier pour des biens équivalents à celui recherché. A partir de cette analyse nous pouvons en déduire le pourcentage du parc immobilier auquel le client va pouvoir avoir accès avec son budget. C’est une bonne façon de voir si le budget est adapté au marché. Entre toucher 20% ou 70% du marché la différence est énorme et cela va forcément affecter les délais de recherche.

Les délais : en fonction du volume d’annonces mises en ligne, de la rareté du bien et de critères objectifs et non objectifs, nous arrivons à estimer le temps que va prendre la recherche. Cela permet de mieux se projeter et préparer la transition.

La fluidité du marché : il correspond au poids de la typologie de bien recherchée dans les récentes transactions.

La tension du marché : on estime ici l’équilibre entre la demande et l’offre. Si la demande est supérieure à l’offre, cela rajoute une contrainte supplémentaire.

Le réalisme des critères de choix : enfin, nous prenons en compte l’ensemble des critères fondamentaux du bien en le comparant à l’offre existante dans la zone recherchée. Cela permet d’évaluer le champ des possibles en dehors des considérations de budget, de délais et de demande.

 

Prenons un exemple, j’ai 1 million € de budget pour un T4 dans le Xème arrondissement de Paris, proche de la gare du Nord pour me rendre facilement à mon travail à Saint-Denis. À quoi dois-je m’attendre ? Mon projet est-il réaliste ?

Première bonne nouvelle : le budget est réaliste ! Avec 1 million d’euros on cible plus de 70% des T4 sur le marché.

Ensuite, en proportion, les offres de 4 pièces sont beaucoup moins nombreuses (8%) que le poids des T4 (13%) dans le parc immobilier. Le marché n’est donc pas très fluide pour ce type de bien.

Pour ce qui est des délais, compte tenu du flux de nouvelles annonces correspondant à vos critères, nous estimons entre 4-5 mois le délai de recherche minimum.

Enfin, il y a une forte tension entre l’offre et la demande avec +10% de demande par rapport à l’offre.

Ce n’est pas tout. Nous regardons aussi la fragmentation du marché, à savoir le nombre d’agences et autres acteurs de l’immobilier dans le secteur. Sur le Xème, on compte plus de 250 agences ! Cela multiplie d’autant le nombre de rendez-vous et d’heures passées au téléphone.

 

 

D’où l’importance du “off-market” et de se faire accompagner par un chasseur d’appartement ?

Oui, à la base, il est déjà difficile pour un particulier de conjuguer critères exigeants de recherche, marché en forte tension et temps de recherche minimal. La recherche d’appartement est un job à temps plein !

À cela s’ajoute en effet le développement du off-market qui rend de plus en plus difficile l’accès aux meilleures offres pour les particuliers. Une partie des biens vendus sur le marché n'apparaît en effet jamais sur les sites d’annonces puisqu’ils sont vendus en direct à partir des carnets d’adresses des agences.

Nous pouvons reprendre votre exemple précédent du client qui recherche dans le Xème arrondissement. Il serait vraiment compliqué pour un particulier de gérer une recherche avec un environnement d’agences aussi fragmenté. S’il est motivé, il contactera tout au plus une dizaine d’agences dans le quartier et il dépendra de la réactivité des agents et du stock d’annonces. Et tout cela en devant relancer les agences presque quotidiennement !

Chez Familiv nous avons au contraire industrialisé cette démarche, ce qui nous permet de relancer régulièrement les 250 professionnels de la zone de recherche. Le dossier du client sera priorisé et il évitera de finir dans les tiroirs poussiéreux de l’agence.

 

Et orientez-vous aussi vos recherches sur le neuf ?

La plupart de nos clients cherchent dans l’ancien pour l’instant mais c’est vrai que nous pouvons retrouver ce même problème de fragmentation sur le marché du neuf. Il peut en effet y avoir des dizaines de promoteurs dans chaque ville. Mais dans tous les cas nous recommandons de commencer avec une étude de faisabilité, pour affiner les critères avant de se lancer dans la recherche.

 

À qui s’adresse un chasseur immobilier comme Familiv ?

Nos clients sont majoritairement des familles qui veulent changer de résidence principale en faisant l’acquisition d’un bien mieux adapté à leur situation et en vendant leur domicile actuel. Ce sont par exemple des familles qui s'agrandissent et qui veulent trouver un bien plus grand. Ces projets d’achat/revente sont souvent complexes et mêmes si les interlocuteurs sont nombreux (agent immobilier, chasseur, courtier, notaire), c’est un vrai plus d’avoir quelqu’un qui va accompagner les acquéreurs dans le projet de A à Z. Nous attirons particulièrement les familles car nous ne prenons pas de frais supplémentaires, ce qui est un argument de poids car les frais d’un chasseur d’appartements classique représentent quand même de 2% à 5% du prix du bien.

Par Claire Belleville, le 03/11/2020

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