Finance

Le dispositif fiscal PINEL 2020 pour les nuls

Lorsqu’on en envisage un premier achat immobilier que ce soit pour investir ou pour y habiter, on entend forcément parler de Pinel, PTZ et de TVA réduite. « Quoi t’as pas encore fait ton Pinel ? »  Comme si l’achat immobilier n’était déjà pas assez stressant et qu’il fallait en rajouter. On a essayé de vous expliquer le fonctionnement de ces 3 dispositifs qui pourront peut-être se révéler intéressants pour vous en fonction de votre situation et de votre projet immobilier. Commençons par le PINEL.

Par Claire Billon, le 21/11/2019

Comment marche le dispositif PINEL ?

Avis aux investisseurs ! Le dispositif Pinel est un dispositif de défiscalisation, c’est-à-dire qu’il permet de d’obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000€ uniquement dans le cadre d’un investissement locatif. Prévu pour booster l’accès au logement dans certaines communes en renouveau urbain, le dispositif est très avantageux car il vous permet d’optimiser votre retour sur investissement. Bonne nouvelle, le dispositif a été prolongé jusqu’à fin 2021. Yallah !

 

À quel type de projet immobilier le dispositif PINEL s'applique t'il ?

En premier lieu, le dispositif PINEL s'applique à un projet immobilier neuf ou alors nécessitant des travaux de rénovation pour au moins 25% du coût total de l'opération. Ensuite, le dispositif PINEL s’applique aux investissements locatifs uniquement car vous devrez alors louer le bien pour résidence principale pour 6 ans minimum. Le loyer sera plafonné en fonction de la commune (qui doit se trouver dans une des zones A, A bis ou B1 – la zone est précisée pour chaque ville Habiliv en dessous du prix/m2).

Enfin, le bien doit être loué à un locataire dont les revenus n’excèdent pas un certain plafond comme ci-dessous :

Foyer fiscal

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Personne seule

38 236 

38 236 

31 165 

Couple

57 146 

57 146 

41 618 

+ 1 personne à charge

74 912 

68 693 

50 049 

+ 2 personnes à charge

89 439 

82 282 

60 420 

+ 3 personnes à charge

106 415 

97 407 

71 078 

+ 4 personnes à charge

119 745 

109 613 

80 103 

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 13 341 

+ 12 213 

+ 8 936 

 

Comment calculer la réduction d’impôt ?

C’est bon votre bien est bien éligible PINEL ? Comment calculer la réduction d’impôt et comment la répercuter sur le retour sur investissement de l’opération ? 

Le taux de crédit d’impôt dépend de la durée de location inscrite dans le bail soit : 

  • 12% étalé sur 6 ans
  • 18% étalé sur 9 ans
  • 21% étalé sur 12 ans 

Attention, au maximum le taux de réduction ne peut s’appliquer que sur 300 000€ maximum ou 5 500€/m2.

Voici un exemple concret : nous achetons à Courbevoie un bien de 50m2 pour 320 000€ que nous comptons louer pour 9 ans.

  • le taux de 18% va s'appliquer
  • sur un montant de 275 000€ car avec 6 400€/m2 c'est le plafond 5 500€/m2 qui s'applique
  • le crédit d'impôt sera donc de 49 500€

Le bien va donc réellement nous coûter 270 500€. 

Pour vous simplifier la vie, vous pouvez aussi aller directement consulter le calculateur officiel.

 

Comment calculer la rentabilité de l'investissement immobilier PINEL ?

Tâchons de calculer la rentabilité brute de l'investissement selon la formule : rentabilité brute = loyer sur 1 an / coût d'acquisition du bien.

Si vous avez bien suivi, vous avez retenu que le loyer est plafonné en fonction de la zone de la commune :

Zone

Loyer / m2

Zone A bis

17,17 €

Zone A

12,75 €

Zone B1

10,28 €

Courbevoie se trouvant dans une zone A bis, le loyer sera plafonné à 858,5€/mois, soit 10 302€/ans. La rentabilité brute de l'opération sera donc autour des 3,2%. C'est ce chiffre que vous devez retenir pour comparer les opérations immobilières entre elles.

 

Quelle est la zone Pinel 2020 de ma commune ?

Vous avez jeté votre dévolu sur une commune particulière et souhaitez connaître la zone Pinel de celle-ci ? 

Voici la liste des villes du Grand Paris / Habiliv avec leur zone Pinel 2020 respective :

Département

Commune

Zone Pinel 2020

VAL-DE-MARNE

Ablon-sur-Seine  

A

VAL-DE-MARNE

Alfortville  

A

HAUTS-DE-SEINE

Antony  

A bis

VAL-DE-MARNE

Arcueil  

A bis

VAL-D'OISE

Argenteuil  

A

HAUTS-DE-SEINE

Asnieres-sur-Seine  

A bis

ESSONNE

Athis-Mons  

A

SEINE-SAINT-DENIS

Aubervilliers  

A bis

SEINE-SAINT-DENIS

Aulnay-sous-Bois  

A

HAUTS-DE-SEINE

Bagneux  

A bis

SEINE-SAINT-DENIS

Bagnolet  

A bis

VAL-D'OISE

Bezons

A

SEINE-SAINT-DENIS

Bobigny  

A

HAUTS-DE-SEINE

Bois-Colombes  

A bis

VAL-DE-MARNE

Boissy-Saint-Leger  

A

SEINE-SAINT-DENIS

Bondy  

A

VAL-DE-MARNE

Bonneuil-sur-Marne  

A

HAUTS-DE-SEINE

Boulogne-Billancourt  

A bis

HAUTS-DE-SEINE

Bourg-la-Reine  

A bis

VAL-DE-MARNE

Bry-sur-Marne  

A bis

VAL-DE-MARNE

Cachan  

A bis

VAL-DE-MARNE

Champigny-sur-Marne  

A

VAL-DE-MARNE

Charenton-le-Pont  

A bis

HAUTS-DE-SEINE

Chatenay-Malabry  

A bis

HAUTS-DE-SEINE

Chatillon  

A bis

HAUTS-DE-SEINE

Chaville  

A bis

VAL-DE-MARNE

Chennevieres-sur-Marne  

A

VAL-DE-MARNE

Chevilly-Larue  

A

VAL-DE-MARNE

Choisy-le-Roi  

A

HAUTS-DE-SEINE

Clamart  

A bis

HAUTS-DE-SEINE

Clichy  

A bis

SEINE-SAINT-DENIS

Clichy-sous-Bois  

A

HAUTS-DE-SEINE

Colombes  

A bis

SEINE-SAINT-DENIS

Coubron  

A

HAUTS-DE-SEINE

Courbevoie  

A bis

VAL-DE-MARNE

Creteil

A

SEINE-SAINT-DENIS

Drancy  

A

SEINE-SAINT-DENIS

Dugny  

A

SEINE-SAINT-DENIS

Epinay-sur-Seine  

A

HAUTS-DE-SEINE

Fontenay-aux-Roses  

A bis

VAL-DE-MARNE

Fontenay-sous-Bois  

A bis

VAL-DE-MARNE

Fresnes  

A

SEINE-SAINT-DENIS

Gagny  

A

HAUTS-DE-SEINE

Garches  

A bis

HAUTS-DE-SEINE

Gennevilliers  

A

VAL-DE-MARNE

Gentilly  

A bis

VAL-D'OISE

Gonesse

A

SEINE-SAINT-DENIS

Gournay-sur-Marne  

A

HAUTS-DE-SEINE

Issy-les-Moulineaux  

A bis

VAL-DE-MARNE

Ivry-sur-Seine  

A bis

VAL-DE-MARNE

Joinville-le-Pont  

A bis

ESSONNE

Juvisy-sur-Orge  

A

VAL-DE-MARNE

L'Hay-les-Roses  

A bis

SEINE-SAINT-DENIS

L'Ile-Saint-Denis  

A

SEINE-SAINT-DENIS

La Courneuve  

A

HAUTS-DE-SEINE

La Garenne-Colombes  

A bis

VAL-DE-MARNE

La Queue-en-Brie  

A

SEINE-SAINT-DENIS

Le Blanc-Mesnil  

A

SEINE-SAINT-DENIS

Le Bourget  

A

VAL-DE-MARNE

Le Kremlin-Bicetre  

A bis

VAL-DE-MARNE

Le Perreux-sur-Marne  

A bis

HAUTS-DE-SEINE

Le Plessis-Robinson  

A bis

VAL-DE-MARNE

Le Plessis-Trevise  

A

SEINE-SAINT-DENIS

Le Pre-Saint-Gervais  

A bis

SEINE-SAINT-DENIS

Le Raincy  

A bis

SEINE-SAINT-DENIS

Les Lilas  

A bis

SEINE-SAINT-DENIS

Les Pavillons-sous-Bois 

A

HAUTS-DE-SEINE

Levallois-Perret  

A bis

VAL-DE-MARNE

Limeil-Brevannes  

A

SEINE-SAINT-DENIS

Livry-Gargan  

A

VAL-DE-MARNE

Maisons-Alfort  

A bis

HAUTS-DE-SEINE

Malakoff  

A bis

VAL-DE-MARNE

Mandres-les-Roses  

A

HAUTS-DE-SEINE

Marnes-la-Coquette  

A bis

SEINE-ET-MARNE

Marolles-en-Brie  

B2

HAUTS-DE-SEINE

Meudon  

A bis

SEINE-SAINT-DENIS

Montfermeil  

A

SEINE-SAINT-DENIS

Montreuil  

A bis

HAUTS-DE-SEINE

Montrouge  

A bis

ESSONNE

Morangis  

A

HAUTS-DE-SEINE

Nanterre  

A bis

SEINE-SAINT-DENIS

Neuilly-Plaisance  

A bis

SEINE-SAINT-DENIS

Neuilly-sur-Marne  

A

HAUTS-DE-SEINE

Neuilly-sur-Seine  

A bis

VAL-DE-MARNE

Nogent-sur-Marne  

A bis

VAL-DE-MARNE

Noiseau  

A

SEINE-SAINT-DENIS

Noisy-le-Grand  

A

SEINE-SAINT-DENIS

Noisy-le-Sec  

A

VAL-DE-MARNE

Orly  

A

VAL-DE-MARNE

Ormesson-sur-Marne  

A

SEINE-SAINT-DENIS

Pantin  

A bis

ESSONNE

Paray-Vieille-Poste  

A

#N/A

Paris  

#N/A

VAL-DE-MARNE

Perigny  

A

SEINE-SAINT-DENIS

Pierrefitte-sur-Seine  

A

HAUTS-DE-SEINE

Puteaux  

A bis

SEINE-SAINT-DENIS

Romainville  

A

SEINE-SAINT-DENIS

Rosny-sous-Bois  

A

HAUTS-DE-SEINE

Rueil-Malmaison  

A bis

VAL-DE-MARNE

Rungis  

A

HAUTS-DE-SEINE

Saint-Cloud  

A bis

SEINE-SAINT-DENIS

Saint-Denis  

A bis

VAL-DE-MARNE

Saint-Mande

A bis

VAL-DE-MARNE

Saint-Maur-des-Fosses  

A bis

VAL-DE-MARNE

Saint-Maurice  

A bis

SEINE-SAINT-DENIS

Saint-Ouen  

A bis

VAL-DE-MARNE

Santeny  

A

YVELINES

Sartrouville

A

ESSONNE

Savigny-sur-Orge  

A

HAUTS-DE-SEINE

Sceaux  

A bis

SEINE-SAINT-DENIS

Sevran  

A

HAUTS-DE-SEINE

Sevres

A bis

SEINE-SAINT-DENIS

Stains  

A

VAL-DE-MARNE

Sucy-en-Brie  

A

HAUTS-DE-SEINE

Suresnes  

A bis

VAL-DE-MARNE

Thiais  

A

SEINE-SAINT-DENIS

Tremblay-en-France  

A

VAL-DE-MARNE

Valenton  

A

HAUTS-DE-SEINE

Vanves  

A bis

HAUTS-DE-SEINE

Vaucresson  

A bis

SEINE-SAINT-DENIS

Vaujours  

A

HAUTS-DE-SEINE

Ville-d'Avray  

A bis

VAL-DE-MARNE

Villecresnes  

A

VAL-DE-MARNE

Villejuif  

A bis

SEINE-SAINT-DENIS

Villemomble  

A bis

HAUTS-DE-SEINE

Villeneuve-la-Garenne  

A

VAL-DE-MARNE

Villeneuve-le-Roi  

A

VAL-DE-MARNE

Villeneuve-Saint-Georges 

A

SEINE-SAINT-DENIS

Villepinte  

A

SEINE-SAINT-DENIS

Villetaneuse  

A

VAL-DE-MARNE

Villiers-sur-Marne  

A

VAL-DE-MARNE

Vincennes  

A bis

ESSONNE

Viry-Chatillon  

A

VAL-DE-MARNE

Vitry-sur-Seine  

A

 

Voilà vous savez tout tout tout sur le Pinel ;-).

Pour un bon investissement, il ne faut pas uniquement regarder le taux de rentabilité. Prendre en compte l'environnement et les futurs projets de la ville est tout aussi essentiel. C'est dans cette logique qu'Habiliv a été créé : un guide pour explorer les villes du Grand Paris et savoir où investir. Rendez-vous ici et bonne balade !

 

Par Claire Billon, le 21/11/2019

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